!

Fyll i det här fältet.

Hämtar...

MENY

SÖK

Att bo i Bostadsrätt

Att bo i bostadsrätt skiljer sig från att bo i hyresrätt och i villa. Här tas en rad punkter upp som är viktiga att tänka på när man bor i bostadsrätt.

Trygghet i boendet 
Att bo i bostadsrätt innebär att du tillsammans med de övriga medlemmarna i bostadsrättsföreningen äger och förvaltar bostäderna och de gemensamma anläggningarna i området. Du har ständig besittningsrätt till din lägenhet. Det betyder att du inte kan bli uppsagd förutsatt att du sköter dina skyldigheter mot bostadsrättsföreningen. När du överlåter din lägenhet, har du rätt att sälja till vem du vill. Köparen ska dock godkännas av föreningens styrelse.

Medbestämmande
När du förvärvat en bostadsrättslägenhet i föreningen är du också delägare i hela föreningens område. Det är bara du och dina grannar som bestämmer över era bostäder genom den styrelse som ni själva väljer vid den årliga föreningsstämman. Under föreningens två första verksamhetsår sköter en interimsstyrelse verksamheten.

Boendekostnad
Du som vill bo i bostadsrätt betalar en insats, för att få flytta in i lägenheten. ”Hyran” för en bostadsrättslägenhet kallas årsavgift. Årsavgiften ska täcka din lägenhets andel av kostnaderna, t ex räntor och amorteringar på lån samt drifts- och underhållskostnader.

1. Sköta underhållet
Du har ett särskilt ansvar för lägenheten du bor i, men du har också ett ansvar för fastigheten som sådan. Med detta menas utrymmen, både ute och inne, som medlemmarna gemensamt disponerar. När du använder lägenheten ska du se till att bevara vad som kallas sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Du ansvarar också för vad dina familjemedlemmar och gäster har för sig.

Med nyttjanderätten till lägenheten får du både rättigheter och skyldigheter. Skyldigheterna handlar om att vårda och sköta om. Rättigheterna handlar om att själv få göra vissa förändringar i lägenheten.

I nästan alla bostadsrättsföreningar svarar man som medlem för det inre underhållet. Till skillnad från vad som gäller i villa behöver man inte sköta underhållet utanför själva lägenheten. Undantag finns dock för bostadsrätt där mark ingår i bostadsrätten. Detta är vanligt i småhus med bostadsrätt men kan finnas i alla typer av hus. Det kan vara bestämt i stadgarna att marken ska skötas av bostadsrättshavaren.

När man funderar på hur underhållsskyldigheten är fördelad i en bostadsrättsförening bör man först ha vissa grundläggande regler klara för sig. Som tidigare sagts äger man inte sin lägenhet fysiskt, utan man äger en nyttjanderätt. Det är föreningen som äger fastigheten och lägenheten och all normal inredning i kök och badrum som tillförts av föreningen.

Föreningen svarar för underhållet av alla gemensamma ytor och gemensam inredning inomhus och utomhus. Det som föreningen inte svarar för är medlemmens ansvar. Föreningen har i praktiken överlåtit på medlemmen att svara för en stor del av underhållet. Hur omfattande detta ansvar är bestäms i stadgarna och varje förening har sina egna stadgar.

2. Förändra och bygga om lägenheten
Typiskt för bostadsrätt är att man som köpare får kompromissa med sina drömmar om den ideala lägenheten. En villaägare kan bygga ut och anpassa huset efter sina behov. En bostadsrättshavare får hålla sig innanför de fyra väggarna och är bunden av de vatten- och avloppsstammar som finns i huset.

Det är inte praktiskt möjligt att göra så många omdisponeringar av lägenheten. Detta hindrar inte att du ändå kan göra en hel del. Man har delvis stöd i lagen och många föreningar har i grunden en generös inställning. Men föreningen äger huset och måste rimligtvis känna till och ibland få vara med och ha inflytande över vad som händer med lägenheten.

Gränsen för vad man får göra går ofta vid vad som är skadligt för huset. Det händer exempelvis att bostadsrättshavare flyttar badrummet till köket och köket till badrummet. Sådana ändringar behöver föreningen i och för sig inte acceptera. Ändå ger föreningen många gånger tillstånd till sådant, eftersom de har uppfattningen att medlemmarna ska ha frihet.

Mycket av det en bostadsrättshavare vill göra, särskilt när man nyligen köpt en bostadsrätt, är sådana saker som faller inom det normala underhållsansvaret och där har man full frihet. Är maskiner utslitna ersätter man den utrustningen. Tycker man att kökssnickerierna är ålderdomliga kan man alltid byta ut dessa. Målning och tapetsering är andra självklara saker.

3. Om det inträffar en vattenskada
Till de mer svårhanterliga frågorna hör vattenskador. Anta att det uppstår läckage i en lägenhets tätskikt i badrummet. I själva verket är det duschningen i badkaret som har resulterat i att vatten så småningom börjat tränga ned i huset. Det kan ta lång tid innan det upptäcks och skadorna kan bli omfattande.

Vid en sådan skada är det flera delar av fastigheten som berörs. Först och främst uppstår skador i den lägenhet där läckaget uppstått. Sedan har vattnet trängt igenom trossbotten ned i lägenheten under och kanske till grannlägenheten vägg i vägg. Det är alltså olika underhållsansvariga som berörs. Föreningen har ansvaret för det gemensamma, det vill säga trossbotten. Medlemmen i lägenheten närmast under har ansvaret för sin lägenhet.

4. Försäkringsfrågor
Föreningen har alltid en fastighetsförsäkring som täcker skador på fastigheten. Men bland medlemmarna brukar försäkringsskyddet vara blandat. En del har ingen hemförsäkring alls och står risken helt själva när möbler och annan inredning skadas. Skadeståndsreglerna gör att det är nästan omöjligt att få ersättning från föreningen för sådana skador. Därför ska du alltid ha en hemförsäkring. Den ger ju dessutom ersättning vid inbrott.

5. Hyra ut i andra hand
Numera har en medlem en ganska vidsträckt rätt att hyra ut i andra hand. Principen att man som bostadsrättshavare på ett rimligt sätt ska kunna förfoga över sin egendom har allt mer godtagits. 

Styrelsen beviljar som huvudregel andrahandsuthyrning för ett år i taget. Uthyrningen kan därefter förlängas årsvis förutsatt att styrelsens inte finner någon anledning att motsätta sig detta. Observera dock att styrelsen måste ge sitt uttryckliga godkännande innan en andrahandsuthyrning kan förlängas.

Medlemmen är alltid ansvarig mot föreningen för alla förpliktelser.

klicka här för att komma till faktablad som gäller brf-ägare/hyresgäst.
klicka här för att komma till faktablad som gäller förening/brf-ägare.
ansökan om tillstånd till upplåtelse i andra hand
fullmakt vid upplåtelse av bostadsrätt i andra hand
avtal om upplåtelse av bostadsrätt i andra hand

6. Hur kan jag vara med och bestämma?
En av fördelarna med bostadsrätt är att man har inflytande över sitt boende. Inga utomstående krafter kan bestämma i föreningen, utan medlemmarna är suveräna. Medlemmarna är föreningens högsta organ. Detta innebär inte att alla kan vara med och bestämma allting. Medlemmarna väljer de som ska förvalta föreningen under året. Det är styrelsen. Styrelsen har stor bestämmanderätt och kan avgöra de flesta frågor utan att fråga medlemmarna.

Anser medlemmarna att styrelsen agerar fel ska inflytandet ske på en stämma där man visar sitt missnöje genom att fatta beslut i vissa frågor eller genom att rent av byta ut styrelsen. Demokratin innebär således inte att man har rätt att i tid och otid försöka påverka styrelsen att ändra sina beslut. Inflytandet ska utövas på stämma och inte någon annanstans.

Vissa frågor får styrelsen inte avgöra utan att fråga medlemmarna. Sådana frågor är exempelvis stadgeändringar. Beslut om stadgeändring måste alltid fattas av medlemmarna. Andra exempel på beslut är ombyggnadsbeslut. Också de beslut som måste avhandlas på ordinarie stämma varje år är tvingande stämmobeslut. Styrelsens självständighet innebär att en sådan sak som att välja förvaltare är en typisk styrelsefråga.

7. Skyddsbestämmelser för medlemmar
Har man köpt en bostadsrätt behöver man normalt inte acceptera att den förändras. Med förändring menas ändringar i själva lägenheten och ändringar utanför lägenheten i utrymmen som är gemensamma.

Att få en balkong över sig som gör det mörkare i lägenheten kan vara en sådan förändring. Att ta bort en tvättstuga likaså.

Men det finns möjligheter för föreningen att besluta om att förändra den lägenhet man har, om det är angeläget att förändringen sker. Installation av hiss är en sådan angelägen åtgärd. Att installera hiss kan innebära att man måste gå fram med hisschaktet genom lägenheterna. Man kanske har en garderob i hallen som ligger på ett sånt ställe där hissen lämpligen skulle kunna dras. Men detta kan inte göras hur som helst. En föreningsstämma fattar beslut om ombyggnad. Eftersom hissexemplet normalt innebär att flera lägenheter kommer att bli förändrade så måste minst två tredjedelar av de röstande vara för att göra denna ombyggnad. Men det räcker inte med detta. Om de, vars lägenheter är direkt berörda, inte accepterar den förändring ombyggnaden innebär måste också hyresnämnden godkänna stämmobeslutet.

8. Kan jag mista min lägenhet?
Som tidigare redogjorts för kan man i sitt boende inte enbart tänka på sig själv och göra som man vill. Man måste också ta hänsyn till övriga medlemmar och föreningen. Detta hänsynstagande handlar inte enbart om att man inte får vara störande. Man kan inte bygga om hur som helst och man kan inte hur som helst hyra ut lägenheten i andra hand.

Man kan dock med stor säkerhet säga att den viktigaste skyldigheten man har som medlem i en bostadsrättsförening är att betala månadsavgiften till föreningen. Avgiften kallas egentligen årsavgift och liknar den hyra man betalar till en hyresvärd, med den skillnaden att avgiften egentligen betalas till mig själv eftersom jag är medlem i föreningen.

Gemensamt för alla typer av situationer där man riskerar att bli av med sin bostadsrätt är att föreningen på något sätt måste varna. Detta gör föreningen genom att skicka ut en så kallad anmodan om rättelse.

Exempel på situtationer som kan leda till att en medlem kan mista sin bostadsrätt:
- utebliven betalning av avgiften
- vanvård av lägenheten
- otillåten andrahandsuthyrning
- m.m.

9. Att avsäga sig bostadsrätten
Man har alltid rätt att som medlem avsäga sig bostadsrätten. Avsägelse innebär att man överger bostadsrätten utan ersättning. Man lämnar helt enkelt tillbaka nyckeln. Avsägelse förekommer i allmänhet endast i föreningar där man inte betalt så höga insatser.

Avsägelse går till på det sättet att man skriver till styrelsen och förklarar att man avsäger sig bostadsrätten. Man är skyldig att betala avgiften under den månad man avsagt sig bostadsrätten och ytterligare tre månader. Därefter är man fri.

Information på denna sida är hämtad från SBCs hemsida.

Dokument

faktablad brf-ägare - hyresgäst.pdf 2013-12-16
faktablad förening - brf-ägare.pdf 2013-12-16
Nr 1051, Ansökan om tillstånd till upplåtelse i andra hand, slutlig version 130417.pdf 2013-12-16
Nr 1054, Fullmakt vid upplåtelse av bostadsrätt i andra hand, slutlig version, 130321.pdf 2013-12-16
Nr 1055, Avtal om upplåtelse av bostadsrätt i andra hand, slutlig version 130321.pdf 2013-12-16
Utskriftvänlig version
http://